住まいの言い分　Vol.10

No.33 / 49

敷地は、道に2メートル接する。

土地を探すとき、広さや駅からの距離はすぐ目に入る。けれど、いちばん先に確かめたいのは、その土地が、どんな道に、どれだけ接しているかだ。

道路に、2メートル以上

建築基準法の第43条は、建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならないと定めている。ここでいう道路は、原則として幅員4メートル以上のもの（第42条）。

目の前に道があっても、法律上の「道路」に当たらないことがある。土地を決める前に、役所で、その道が何の道路なのかを確かめる必要がある。

細い道は、後ろに下がって数える

幅員4メートル未満でも、建築物が立ち並んでいた道で特定行政庁が指定したものは、道路とみなされる（2項道路）。この場合、道路の中心線から2メートルの線が、道路の境界線とみなされる。敷地をそこまで後ろに下げる、いわゆるセットバックである。

下がった部分は、敷地面積に算入されない（施行令第2条）。前面の道が幅員3.0メートルで、反対側が崖などでなければ、道路の中心線から2メートルまで、自分の敷地側に0.5メートル下がる。間口10メートルの敷地なら、0.5×10で、5平方メートルが敷地から引かれる。

後退する幅は、道の実際の幅や指定によって変わる。0.5メートルという数字は、この例の場合だけだ。

旗竿地は、条例で幅が決まる

細い通路の先に、住宅の敷地が広がる、いわゆる旗竿地。法第43条の要件は「道路に2メートル以上接する」ことで、通路が2メートルあれば、原則として建てられる。ただし、自治体の条例が上乗せをする。

東京都建築安全条例の第3条は、敷地が路地状の部分だけで道路に接するとき、その部分の幅員を、長さ20メートル以下なら2メートル以上、20メートルを超えるなら3メートル以上と定めている。耐火建築物・準耐火建築物以外で、延べ面積が200平方メートルを超える建物は、それぞれ3メートル、4メートルになる。第3条の2は、路地状部分の幅員が4メートル未満の敷地には、階数が3以上の建築物を建てられないとする。

これは東京都の条例で、区や市が別の条例を定めている場合もあるし、他の県は数字も違う。

家を建てるなら

接道の条件が特殊な土地は、図面を描く前に、住宅会社に見てもらったほうがいい。住宅プランナーの判定のルールでも、旗竿地は、答えを出さずに「住宅会社にご確認ください」と止める条件に入れている。

土地を決める前に、建てられる大きさと、建て替えのときの条件まで、確かめておきたい。

参考：建築基準法 第42条・第43条、同法施行令 第2条（e-Gov法令検索）、東京都建築安全条例 第3条・第3条の2（東京都例規集）。

2026年10月10日確認

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